投资摘要：

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每周一谈：6月外拓面积同比增长

23年6月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少1.63%，环比增长59.06%。

根据克而瑞物管发布的《2023年6月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，6月TOP50物企新增第三方拓展数量1150个，22年同期数据为1169个，5月数据为723个。

拓展数量同比减少，但拓展面积同比有所增长。23年6月TOP50物企新增第三方拓展面积同比增长2.95%，环比增长61.62%。由于6月为物企业绩冲刺月，外拓发力较强。

6月TOP50物企新增合约面积1.34亿方，同比减少6.06%，环比增长46.11%。TOP50物企新增外拓面积同比增长但新增合约面积同比减少主要是由于关联方交付的减弱，新增合约面积中以第三方拓展为主。

23年地产销售整体仍呈弱复苏态势，6月TOP50物企关联方承接面积为2322万方，已连续3个月下滑，环比减少4.17%，同比减少39.94%，第三方拓展面积为关联方承接面积的5倍，5月为2.96倍。

物企强者恒强局势持续，值得注意的是，中海物业在新增合约面积及新增外拓面积的排名均上升至第一。

非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。

6月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为37.8%、22.9%、18.9%。

6月TOP10城市服务项目中标金额共计约11.14亿元，中标金额较上月有所减少，但中标数量增加。

我们认为，近期地产市场仍呈弱复苏状态，但物企市场外拓热情不减，存量市场仍有拓展空间。并购方式容易为物企带来较高的无形资产摊销、商誉减值及应收账款激增风险，相较之下市场外拓风险则较小，物企告别了规模扩张的狂飙时代，转而向专业化经营领域深耕，在规模方面则更加注重以市场化外拓的方式进行拓展。

数据追踪（7月3日-7月7日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年7月7日，持有661.48股，较上周上涨1.31%，持股市值0.96亿元。

港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月3日至7月7日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅2.61%。降幅最大的是世茂服务，降1.12%。持股比例最高为保利物业，为64.96%。持股数量最多为融创服务，为5.83亿股。

投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。

风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。

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